恒大到底会不会倒下？
深陷破产清算流言之中恒大，这次真的回天无力了？
文丨BT财经 无忌
恒大遇到了暴雷以来的又一劫难。
6月27日晚间，据《华夏时报》等多家媒体报道，深陷债务危机的恒大因为未能及时偿还债务，被债权人Top Shine Global Limited of Intershore Consult (Samoa) Limited于6月24日在香港高等法院提出清盘呈请，案件编号为HCCW 220/，呈请人代表为连浩民，聆讯时间定于8月31日上午。此举标志着给病入膏肓的恒大又来了当头一棒。
6月28日，中国恒大集团发布内幕消息称，将极力反对清盘呈请，同时表示呈请也不会影响重组计划或时间表。
据债权人呈请披露，涉及中国恒大的财务义务金额为8.625亿港元。对该呈请恒大极力反对，恒大透露一直在积极与债权人沟通，推进境外债务重组工作，预期将于7月底前公布境外债务重组初步方案。
此时距离恒大暴雷已过去一年，恒大并未解决高达2万亿元的负债问题，许多媒体认为恒大挺不过这一关。事实上这一年来，恒大的债务重组进展缓慢，公告所说的内容已经很难再让投资者相信，毕竟恒大从暴雷以来就没遇到过像样的好消息。
这次恒大真的要倒下了吗？
暴雷时间点时间要回溯到恒大暴雷那一刻。
按大部分媒体报道恒大暴雷的时间是年9月，但此前几个事件预示恒大早有暴雷征兆，第一个征兆是年6月中旬，恒大在河南许昌的“悦龙台”项目停工，按说一个项目停工在地产界很正常，但“悦龙台”是恒大和中铁建设集团的合作项目，停工的原因是恒大欠中铁建多万工程款，还无力支付工人工资。
恒大作为国内的房企龙头，与国企合作竟然会出现无法发放工人工资的情况，恒大的资金链吃紧不是空穴来风。当时中铁建身为国企考虑到各种影响，只是以停工来催促恒大，并没有公开声讨。
在停工之前的年6月7日，中铁建宣布清仓处理恒大置业（深圳）股权，以26.6亿元低价转让其所持有的恒大置业（深圳）49%股权。转让完成后，中铁建将不再持有恒大置业（深圳）股权。中铁建这位重磅级合作伙伴退场，让深陷债务泥潭的恒大再度遭遇重创。
第二个征兆是，三棵树公司的公开追讨，三棵树是家民营上市涂料公司，没有中铁建那样的“格局”，直接公开发布公告称，公司应收恒大票据出现逾期情形，截至年3月末，公司应收票据逾期金额共计.72万元。作为营收第一家过百亿的涂料企业，敢第一个和恒大撕破脸，从侧面说明三棵树已经意识到恒大情况不对，迫不得已公开声讨。这种公开追讨当天即见成效，恒大当天回应称票据已兑付。
还有一件标志着恒大暴雷坐实的事件，那就是广发银行的提前兑付，虽然1.3亿元的金额对恒大来说九牛一毛，但债权未到期而提前兑付，且还获得法院支持，说明广发银行已经非常清楚恒大资金链的巨大隐患，提前兑付不过是为了保全自身财产的无奈之举。
在广发银行提前兑付时，恒大也发布了公告，强烈谴责广发银行的不守信行为，并声明要对广发银行宜兴支行的提前挤兑行为进行起诉。就在同一天，湖南省邵阳市住建局对恒大未来城项目和恒大华府项目暂停预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨款，原因是恒大这两项目监管金额与实际销售金额不符，存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为，蓄意逃避监管。
银行与政府同天声讨某一房企，这在中国房地产发展史上尚属首次，这预示着不论是政府还是银行都已经对恒大失去了信心。
这些事件或许只是个例，但多个事件串联在一起可以看出，恒大的暴雷时间并不是后来的9月23日，而是在年6月已经出现，只是那时候的恒大尚有一定的公信力，数次公告和声明，让投资者还将信将疑。最终恒大全面暴雷之后，外界才发现恒大所有公告是欲盖弥彰的假强硬，恒大的公信力降至冰点。
恒大没有接盘侠恒大暴雷距今已经一年有余，恒大和当地政府也在努力寻找接盘侠，但恒大所期望的“白衣骑士”并未如期现身。
据恒大财报显示，恒大总债务高达1.97万亿元，如果消费者对这样的数字没有直观的感受的话，可以参考年中国各省GDP总量，年有23个省市GDP总量超过2万亿，第23位是内蒙古，GDP总量为2万亿元，24位是贵州省为1.96万亿元，也就是说贵州省一年的总产值都无法还清恒大的总负债。
以政府财政收入来看，恒大总部所在城市广州因为是三级财政，以.20亿元处于全国第8，在没有利息增加和通货膨胀的情况下，以广州的财政收入需要十年半才能还清。上海是国内财政收入较高的城市，年的财政收入高达亿元，同样需要3年才能填平恒大这个窟窿。
再以房企的营收比较来看，根据华经产业研究院数据显示，年中国房地产企业营收排名第一的万科销售金额为.8亿元，第二位融创销售金额为.6亿元，恒大销售金额为.2亿元，排名第五，以此三家年总销额之和尚只有1.67万亿，无法还清恒大的债务窟窿，以万科的年总销售来偿还需要3年半，而恒大自己来还债的话，则需要4年半。前提是恒大这几年营收全部拿来还债没有任何支出，这当然是不可能的。
如果恒大以净利润来还债的话更是难上加难。近年来，中国房地产行业利润率大减，经营利润率由年的12.2%降至年的9.7%，恒大年的净利率为6.19%，以此计算，年净利润约为274亿元，偿还1.97万亿元的债务需要72年。即便恒大以10%左右的利润率来还债，同样需要44年，怪不得有网友戏称，曾经背了一辈子的债来买恒大的房，现在轮到恒大背一辈子的债来还窟窿了。
现在恒大无论是依靠某一企业或者政府来当“接盘侠”都不现实，“我认为此时恒大的债务只能被分割，整体债务没有哪个企业能吞得下，政府也无能为力，但债务一旦分割，优质项目或会引起当地城投等机构的疯抢，前提是有折扣的情况下。”知名投资人史保刚对恒大的巨额债务仔细分析后认为分割才能引来接盘侠，整体吞下没有人有这么大的胃口。
恒大暴雷之后商誉受损严重，直接带来后果是销量大幅下滑，恒大年全年销售额仅为.2亿元，对比年下滑38.74%。特别是年9月到年3月，恒大每月的销售额仅两三千万元。以这样的销售业绩，恒大想要自救已经完全不可能。
提交呈请不是破产提请清盘呈请并不意味着恒大破产。
有熟悉香港重组与清盘领域的法律专家对BT财经表示，债权人提交清盘呈请并不意味着公司破产。在收到清盘呈请后，公司可以依法反对清盘，这对公司财务状况和运营状况并无实质或重大影响，这也是为什么恒大要发出公告极力反对清盘呈请。
该人士介绍说，清盘呈请不是大家想当然的“清盘销售”。是指公司的负债过多，其债权人或公司成员可以入禀法院提出清盘呈请，其目的是为了自身的财产保全。清盘呈请也不代表一定通过，在提出清盘呈请后，法院先进行聆讯，如果呈请被最终通过，法院会发出强制清盘令，强制债务公司变卖资产以偿还债务。
“上市公司清盘主要有两种，一种是主动清盘，另一种是被动的强制清盘，第一种是公司觉得没有继续经营的必要而放弃，清盘是为了偿还债务、撇清关系。强制清盘通常是公司资不抵债后债主向法院提出清盘呈请，以债务公司变卖资产偿还债务为目的，恒大是属于后者的强制清盘，虽然尚未最终被强制清盘，但影响巨大，或会引发挤兑风潮。”该人士对恒大被提出呈请并不意外。恒大执行董事肖恩接受媒体采访时表示，此前恒大已与债权人进行多轮沟通，但债权人仍于6月24日在香港高等法院提起对中国恒大的清盘呈请。
据BT财经了解，债权人在提出清盘呈请前，一般都会向债务公司发出还债要求书，要求债务公司在21日内还清债务。如果未能偿还，下一步才是要求公司清盘。恒大执行董事肖恩也承认了恒大和债权人已经进行了多轮沟通，债权人最终还是提出呈请。原因只有一个——恒大无力偿还债务。
作为中国房地产行业的龙头企业，恒大目前的境地让人唏嘘，但这并不是房地产行业的个例，今年2月大发地产因一笔万美元的债务违约被债权人向法院提出清盘呈请，3月福晟国际被提出清盘呈请，5月花样年集团因1.49亿美元的债务违约同样被提出清盘呈请，最近的是6月佳源国际接到的清盘呈请，直到6月23日佳源国际发布公告称已和债权人达成和解，而达成和解的条件只有2个，要么是还了债务，要么是允诺债权人更为有利的条件。
据另一位接近恒大的合作方人士叶先生透露，这次清盘呈请对恒大的影响是有，但不会太大，因为恒大几乎没有海外资产，海外项目也没有，不会对公司未来重组产生实质性影响。“而恒大主要的资产都在境内，允许其清盘破产的可能性不大。提出清盘呈请，或许只是债权人逼迫恒大还钱的一种方式，最终和解的概率较大。”
BT财经查询相关资料，尚未发现恒大的海外项目，由此可见被债权人提出清盘呈请，尚不足以导致恒大破产，而截至目前，恒大13笔美元债总计约192.85亿美元已正式违约。问题是恒大无法及时清偿的债务远不止海外债务，国内的债权人一旦集体向法院提出清盘呈请，恒大或陷入更大的危机中。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对BT财经表示，目前境外债权人和境内债权人的诉求有所不同。“境内债权人关注的是违约的房地产商在国内的资产，一般他们的关注不是上市的平台，因为这会涉及不同的法律，因此国内债权人会用诉讼、诉讼前资产保全、司法拍卖等各种手段拿回自己的钱，而境外债权人就没有这个优势，因为他们的债权是针对海外平台如开曼或者香港等公司的债权，但是这些地产商大部分资产都在国内，清盘呈请是种无奈手段。”
地产分析师王一然认为，相比境内债务，更难处理的是境外债务，“恒大境内债558.63亿元，而境外债高达亿元，是境内债的3倍左右，合计约亿元。恒大对境内债的处置上以展期为主，境外债则或将采取分期偿付和股权转换等方式，境外债务一旦不能解决，将会引来更多的清盘呈请。”
恒大垮了，那许家印呢？在恒大被提交呈请之前，许家印也积极进行筹措资金用来偿还债务。大量个人名下的豪宅被低价出售，甚至还在去年12月减持了2.8亿股。
年3月，许家印出售深圳湾一号980平方米的豪宅，这套豪宅原价高达4亿元，但售价仅为2.8亿元，相当于打了7折。就是折扣的情况下该豪宅每平米依然高达29万元。
在此之前，许家印以万的价格卖掉了广州753平米的复式豪宅，还抵押了香港的两套别墅，套现了6.73亿人民币，加上卖掉私人飞机以及一些艺术品和书法作品等资产的变卖，许家印共计筹集资金70亿元，但这对负债高达1.97万亿元的恒大来说，无疑杯水车薪，或能解决燃眉之急，却无法从根本上解决债务危机。
据年福布斯财富榜显示，许家印目前拥有89亿美元的财富，世界富豪榜排名267位，以最新美元汇率计算，折合人民币达595亿元，虽然身价较高峰缩水了很多，但依然是身价数百亿的超级富豪。
有很多网友提议，可以让许家印自掏腰包来还债。同时外界最关心的问题是，一旦此次清算呈请被通过，许家印会不会成为穷光蛋？毕竟在外界眼中，那个为玩足球一掷千金开启“金元足球模式”的大佬并不差钱，是个长期霸占福布斯富豪榜（中国）前十的超级富豪。但根据法律专家的观点来看，许家印不会也不可能自掏腰包来还债，公司债务不影响到个人。
恒大债务危机爆发后，许家印表面工作做的还很到位，多次公开表示不会做逃兵。许家印也确实多方筹措了70亿元的资金用于偿还债务。但这70亿元和他在恒大获得的500亿元分红相比，高低立判。许家印过去一直持有恒大7成左右的股份，是当仁不让的第一大股东，在恒大发展迅猛的时期，通过分红获利超过500亿元。
据媒体报道，恒大暴雷事件后，年10月8日许家印首次减持中国恒大股份5亿股，套现约12.5亿港元。11月25日，许家印再次减持12亿股，套现约26.76亿港元，尤其是年12月，不知是债务危机还是别的原因，许家印密集减持，分别在年12月6日、12月7日、12月8日、12月9日，许家印连续减持中国恒大1.06亿股、1.2亿股、万股和股，合计约2.778亿股，套现约5亿港元，恒大暴雷后许家印累计减持近20亿股，套现约44亿港元，这些钱具体是为了公司债务纾困还是另有去处，恒大没有公告，许家印自己也没说。
如果恒大被通过清算呈请，许家印同样不会受到太大影响。
“对许家印的财富来说会受到较大影响，但他用不着个人来还债。根据《公司法》的规定，股份有限公司的股东以其所认缴的出资额为限，对公司债务承担有限责任。一旦公司破产清算，股东将失去对公司的全部投资，但不会对公司债务承担连带责任。前提是恒大要符合《公司法》关于公司破产的相关程序。”一位不愿具名的法律专家对BT财经说道。
也就是说恒大假设最终被清算，许家印损失的也只是持股的市值。许家印目前持有恒大59.8%左右的股份，以恒大最新市值218亿元计算，许家印将损失130.3亿元左右，这对拥有高达89亿美元资产的许家印来说，不会伤筋动骨，其依然还是超级富豪，但是对那数万股民来说，可能是血本无归。
距离恒大3月21日的停牌，已经超过3个月，根据港交所规定，若上市公司连续停牌18个月，将面临退市风险。恒大面临的不仅是债务危机，在商誉严重受损的情况下，恒大该如何应对，才是公众关注的焦点。
曾经意气风发的许家印，最急迫的是需要考虑如何收拾这个烂摊子。
恒大足校倒闭？官方回应：恒大足校各年龄段梯队已陆续返校
直播吧9月18日讯 恒大集团面临危机，此前有传闻称恒大足校面临倒闭。
今日“恒大足球学校”官方更新消息回应，恒大足校各年龄段梯队已经陆续返校，学校新学期各项工作有序开展。
怎么看待恒大2020年2月16号发文的全国楼盘75折特大优惠？
文︱刘德科
1st恒大宣布全国楼盘 75 折，上了各种热搜。恒大真的在打折吗？75 折是真的吗？
这中间至少存在三个不靠谱——
第一，涉嫌先涨价再打折。
以东莞的恒大·翡翠华庭为例，促销前原价为 0 元/平米，宣布 75 折之后，均价为 0 元/平米，实际上是 94 折。
愿意打折，总是好的啊（平常你多跟售楼人员沟通也能拿到恒大的正常折扣）；但是， 75 折就是 75 折，94 折就是 94 折，这是诚信问题。
我们先抛开诚信问题：很多商场促销也这样先涨价再打折啊，商场可以，为什么恒大就不可以？当然恒大可以，但是房产品跟快消品不一样——全国绝大多数城市对于商品住宅都有严格的价格备案制度（不等同于限价政策，本轮调控之前就已实施多年）。
先涨价再打折没问题，但是涨价需要事先跟房管部门备案。
第二，在大多数城市，75 折不合规。
假设，恒大真的先做涨价备案，再打 75 折，可以了吧？或者，恒大真的拿出一些房源货真价实地打 75 折，可以吗？也不合规。
因为，大多数城市的商品住宅备案制度，基本上都规定了实际成交价不低于备案价 15%，即 85 折。为什么会有这样的规定？不是政府要托市，而是为了防止期房炒卖与防止腐败。
继续以东莞为例：「当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过 15% 时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。」（《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》，东发改〔〕510号，第二条第二款）
第三，利润率不支撑 75 折。
假设政府临时允许恒大可以货真价实地打 75 折，这下总可以了吧？
恒大没有这个实力打 75 折。准确说是：没有任何一家房企有实力在全国范围内大规模地货真价实地打 75 折。
恒大的地产业务利润率为 13.4%（年中国恒大业绩中报），这个利润率在大牌房企中已是数一数二；即便如此，恒大少数楼盘打 75 折是在财务上支撑得了的，但全国绝大多数楼盘打 75 折，恒大消受不起。
这一次恒大就是要「壮士断腕」造福广大购房者，总可以了吧？当然可以。但是，目前经济形势虽然严峻，但没有到需要恒大「壮士断腕」的那种严峻程度——对于折扣幅度，企业都是精心计算的，打 94 折就能卖绝对不会打 75 折。
当前形势下，房企打折是正常的，也是必然会出现的，但声称打 75 折，是浮夸的，有诚信风险的，甚至涉嫌违规的。
2nd第二个问题：没有这次疫情，恒大会不会打折？或者，换个夸张的问法：恒大全国楼盘 75 折，是不是意味着楼市撑不住了？
没有这次疫情，恒大照样这么打折。过去五六年，每逢佳节，恒大必打折，每次总是所谓的「特大折扣」。
新冠肺炎疫情肆虐的春节，导致恒大的春节打折活动被推延到现在而已。
如果我们一定要以大牌企业打折作为楼市走势的风向标，那么我们要更关注那些行事作风相对严谨务实的指标性房企——这些指标性房企包括：万科、保利、中海、华润、龙湖、碧桂园以及现在的融创……但是，可以不包括恒大。
在这件事情上，恒大的影响力应该要忽略不计。
但是，我们得关注的是：在疫情时期，恒大全国楼盘 75 折的做法，对于市场心理的冲击会有所放大，比往年每逢佳节必打折的心理冲击要大。
恒大借助了疫情。
3rd另外，请大家注意两个细节——
第一，一份标注了「〔密级〕：秘密」与「签发人：许家印」的恒大集团红头文件（核心内容是全国各在售楼盘可享受 75 折），为什么会那么迅速在网上流传？
因为啊，我们的天性是：喜欢看「秘密」，喜欢看董事局主席这种大人物的大动作。
我们的天性，很容易被利用。
第二，如果恒大真的是在全国范围内货真价实地打 75 折，那么以中国的消费习性，恒大在全国范围内的售楼部，接下来是不是要被闹翻天？不会。
可以对比一下：恒大每逢佳节打了这么多次折，都没人闹； 年，万科在全国范围内打了一次折，很多售楼部被砸。
闹当然是不对的，但它可以检验打折的真实度。
4th最后，说一下恒大的「无理由退房」。
按照绝大多数城市的规定，退房是需要理由的，签署正式的购房合同（即网签合同）之后，退房至少需要开发商与当地房管部门一致同意。
在法规更完善的城市，房管部门是不能随意同意的，比如要求法院提供的民事调解书或判决书，以证明购房者因为特殊原因（比如无力支付房款等）与开发商确实达成了退房的一致意见。
为什么房管部门要这么严格？还是为了防止期房炒卖与防止腐败。
如果是贷款买房，不仅需要开发商与房管部门同意，还需要银行同意。
所以，在大多数城市，退房不是开发商能单方面允诺的。
恒大的「无理由退房」，拥有极高的诚信风险。
我们看到，融信也在当前疫情形势下跟进了「无理由退房」，这么做同样面临着极高的诚信风险。
融创在全国也在推「30 天无理由退房」，这跟恒大或融信的交房前「无理由退房」有本质区别——但融创也不够严谨，其实它不是「30 天无理由退房」，而是「30 天无理由退定」；定金合同，只是购房者与开发商之间的事情，不需要房管部门同意。
5th不知道我们说清楚了没？
整顿市场秩序一直是楼市调控的重要内容之一，我们可以假装不知道：为什么恒大这一系列做法，可以屡屡顺利成事？
我们乐见购房者可以享受到更多真实的折扣。我们赞赏所有房企在疫情时期的一切合规动作，为了活下去与活得更好、顺便让别人也活得更好的一切合规动作；但是，企业越大，责任越大。
最后的最后，备注一下：我们发在微信公众号上的关于恒大的文章，经常会被删，甚至被追删。我们写过的那些大尺度议论社会敏感事件的文章，也不至于被删。
大企业所实施的言论封杀权，远大于国家权力机器。
「人生已经如此的艰难，有些事情就不要拆穿。」是啊，是我们不对。
*本文首发于微信公号「德科地产频道」（ID：dekedichan）
我的天！不会还有人不知道肇庆的恒大梦幻城是个坑吧？
3千左右的单价，买一套那里的住宅，除非自己住有点用，投资真的没用。画了一个大大的饼，一点实际的东西都不给。升值空间感觉在做梦，我在广州工作这么多年，都知道佛山三水高明偏，而且佛山现在是一线城市了，那边都不值得投资，更何况你这个肇庆的。
打开地图一看，山中山，想要发展起来，好歹也要过十几二十年吧，那时候新房的黄金期都过去了，转手似乎在嗝屁，就好像我老板在潮汕比较好地段的老房，100来平，35万都没人要，新房还在涨 。
而且网上的“专家”吹上天。想要从投资赚钱，就别听他们的，自己去那边呆几天就知道了。没人去那边，收租几十年都收不回本，卖不出去，还不如在广州这个一线城市稳定，哪怕买个公寓收租都比它强。
关注我，选房不迷路。
